התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד הנושאים המובילים בשוק הנדל"ן הישראלי. התחדשות עירונית היא תולדה של התדלדלות עתודות הקרקע לבנייה חדשה באזורים המבוקשים, כאשר, הביקוש לדירות חדשות, בכלל, ובאזורי הביקוש בפרט, גדל עם האוכלוסיה.
התחדשות עירונית, עיקרה, שדרוג הבניינים הקיימים באמצעות שיפוץ בתים משותפים ישנים והוספת דירות חדשות על בסיס הקיים, תהליך זה מוכר יותר כ "תמ"א 38/1" שהיא חוק והחלטת ממשלה משנת 2005. אפשרות נוספת, היא הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים במקומם עם קומות ודירות נוספות, תהליך זה מוכר יותר כ "תמ"א 38/2 פינוי ובינוי".
בניינים שאינם מתאימים לאף אחת מהאפשרויות של תמ"א 38, יכולים ליזום שיפוץ של הבית המשותף. בכדי לעודד ולסייע לדיירים בשיפוץ הבית המשותף, הוקמה, בהחלטת ממשלה, מנהלת התחדשות עירונית ממשלתית, המסייעת לדיירים בשיפוץ הבית המשותף באמצעות סבסוד חלקי, או מלא, דרך הרשות המקומית ותשלומי הארנונה.
אז מה כדאי לדיירי הבית המשותף, מיזם תמ"א, או שיפוץ הבית המשותף?
במידה והבית המשותף עומד בתנאי הסף לצורך פרויקט תמ"א, דהיינו, הבניין נבנה לפני 1980, הרי שמבחינת הדיירים זוהי האפשרות המועדפת. בפרויקט תמ"א סופג קבלן הבניין, היזם, את כל העלויות והרווח שלו יהיה אך ורק ממכירת היח' הנוספות שיבנו במסגרת אחוזי הבנייה הנוספים בפרויקט. במילים האחרון עלות השיפוץ לדיירים יהיה 0 ₪.
לאור זאת, צריך לראות שלקבלן היזם ישנה כדאיות כלכלית להיכנס לפרויקט תמ"א, מאחר וכל הנטל הפיננסי יהיה עליו ורק עליו. ולכן, באזורי הפריפריה, ובאזורים בהם מחירי הדירות נמוכים יחסית, לא נראה כמעט פרויקטים של תמ"א בכלל מהשיקול הכלכלי בלבד. החיסרון העיקרי בפרויקט תמ"א, הוא משך הזמן הארוך, מקבלת ההחלטה העקרונית על ידי הדיירים ועד קבלת הבניין המשופץ. במקרה של פרויקט פינוי בינוי, מדובר בתהליך מסובך יותר, של מעבר זמני מהדירות הישנות ועד למסירת הדירות החדשות. עם זאת, התועלת לדיירים מאוד ברורה ומשמעותית.
בכל המקרים בהם פרויקט תמ"א לא יכול להתקיים, האפשרות היחידה לדיירים הוא שיפוץ הבית המשותף. שיפוץ הבית המשותף, יהיה לרוב החלטה של הדיירים, המבקשים לחדש את הנכס שלהם בכדי לשמור על איכות הנכס וערכו באמצעות שיפוץ דקורטיבי, או, להשביח את איכות וערך הנכס באמצעות הוספת מרפסות שמש, חדרי ממ"ד, מעלית וכמובן שיפוץ החזית, הלובי וחדרי מדרגות.
לעיתים, נכפה שיפוץ הבניין על דיירי הבית המשותף, על ידי המהנדס העירוני, בשל כשלים הנדסיים כדוגמת סדקים בבטון של עמודי היסודות, נשירה של אבני חיפוי ממעטפת הבניין ועוד פגמים אחרים. שיפוץ בתים משותפים בשל צו מנהלי, או משפטי, יהיה לרוב שיפוץ בסיסי שמטרתו שיקום ותיקון הנזק בעיקר.
שיפוץ בתים משותפים, יהיה תמיד במימון הדיירים, גם אם הם מקבלים סיוע, או סבסוד, ובאחריותם. עם זאת, שיפוץ כזה ייקח, לרוב, משמעותית פחות זמן והוא אינו כרוך במעבר לדיור זמני. בעוד שפרויקט תמ"א כרוך כולו באישורים והיתרים, במקרה של הוספה, או הרחבה של מרפסות חלק מההיתרים כבר נתנו מראש ולכן תהליכי התכנון והאישור מהירים יותר.
לסיכום, גם אם הבית המשותף, בו אתם גרים, מתאים לפרויקט תמ"א ייתכן ולא כדאי ליזם להיכנס אליו כלכלית. במקרה כזה, שיפוץ הבית המשותף, עם ובלי סבסוד, הוא האפשרות היחידה העומדת לרשותכם. בשני המקרים תראו החזר על ההשקעה שלכם כאשר ערך הנכס יכול לעלות בעשרות אחוזים. לעיתים, שיפוץ הבית המשותף על ידי הדיירים, מהווה שלב ביניים לקראת פרויקט תמ"א עתידי, כאשר הכדאיות הכלכלית משתנה והופכת לכדאית עבור היזם.
ייעוץ חינם